Case vacanze, nuove regole: quello che devi sapere prima di affittare

Gli affitti brevi di case a uso vacanze e le nuove regole: tutto quello che devi sapere prima di affittare un appartamento

Il settore delle locazioni immobiliari non è mai stato così in buona salute come da quando è esploso il fenomeno degli affitti brevi su piattaforme online, una pratica secolare, quella delle case vacanze, ma che da anni ormai è un supporto economico importante per i proprietari privati fino ad essere diventato, per alcuni, una vera e propria attività imprenditoriale.

A poco sono servite – o servono – le rimostranze degli albergatori che, a parte aver ottenuto una più rigida regolamentazione fiscale, non sono riusciti a contrastare l’impressionante crescita degli affitti brevi privati.

Molte persone si affidano a piattaforme online per affittare case vacanze, ma non tutti sanno realmente come funziona, sia che siano proprietari, sia che siano locatari.

Occhio al CIN

Dal 2025 chi possiede un appartamento e ne destina l’uso a casa vacanza è obbligato (per legge) ad iscriversi ad una sorta di anagrafe, la Banca Dati delle Strutture Ricettive (Bdsr) che gli attribuirà un Codice Identificativo Nazionale (CIN). Questo codice identificativo deve apparire non solo nell’annuncio o nella proposta online, ma deve essere ben visibile anche all’ingresso dell’appartamento o dell’immobile. La mancanza del CIN comporta multe salate che possono arrivare fino a 8000 euro.

Questa disposizione è importante anche per l’inquilino che affitta la casa vacanza perché garantisce un affitto legale e sicuro, nonché, in caso di problemi, un riferimento affidabile in caso di necessità di rivalsa nelle sedi competenti.

Come funziona il self check-in

Ormai sono ovunque, persino attaccate ai pali della luce: sono le keybox, ovvero quelle piccole scatole nere, custodi di chiavi, che si aprono inserendo un codice che viene preventivamente comunicato agli ospiti per accedere alle case vacanze. Pratiche, esteticamente poco eleganti, ma efficaci per permettere gli arrivi a qualsiasi ora del giorno o della notte.

Ma che dire della pratica di inviare i documenti di identità via mail o whatsapp? Anche questa è stata una pratica diffusa e non ancora del tutto abbandonata. Ebbene, sappiate che è illegale.

Il proprietario ha l’obbligo di identificare di persona i suoi ospiti e verificare l’esatta corresponsione tra documento di identità e la persona e lo deve fare entro le 24 dall’arrivo, se il soggiorno è di minimo due giorni, 6 ore dall’arrivo se è di una sola notte. È una disposizione obbligatoria, prevista per legge, per prevenire rischi per l’ordine e la sicurezza pubblica e per prevenire – ed evitare – la locazione a soggetti pericolosi e/o ricercati. La registrazione degli ospiti deve essere fatta al portale “Servizio Alloggiati” della Polizia di Stato.

Anche in questo caso, una semplice regola che mette in sicurezza proprietari e ospiti.

Cosa non deve assolutamente mancare in appartamento?

Quando vogliamo andare in vacanza e decidiamo per una struttura privata, l’unica cosa che ci interessa è che corrisponda alla nostra concezione di confort, come la macchina espresso per il caffè, i condizionatori oppure la wi-fi. Raramente pensiamo a chiedere se esistono misure di sicurezza per la nostra incolumità, invece, la sicurezza è il requisito fondamentale per gli affitti brevi.

A tal proposito, dal 2025 è obbligatorio che, in ogni casa vacanza, sia presente un estintore certificato CE (più di uno se la casa supera i 200mq) e i rilevatori di gas e monossido di carbonio, che devono essere installati da tecnici autorizzati.

Pertanto, è importante, anzi fondamentale, quando si affitta chiedere se sono presenti questi presidi di sicurezza, perché sono il primo indicatore di serietà del proprietario.

Quali sono le tasse se voglio affittare una proprietà?

Chi possiede appartamenti e li vuole mettere “a pigione” deve sapere che è finito il tempo del “volemose bene” e che i redditi derivanti da affitti brevi sono soggetti a una tassazione che dipende da come affittate la vostra proprietà.

Se decidete di affittare tramite agenzie o piattaforme online, ad esempio Booking o Airbnb, la nuova Manovra 2026 prevede una aliquota del 26% sugli affitti brevi.

Se, invece, gli affitti sono diretti (proprietario-ospite, senza intermediazione) la cedolare secca è del 21%.

Attenzione, però, all’obbligo di partita IVA: non è necessaria se mettete in locazione fino a un massimo di due appartamenti. Dal terzo in poi scatta l’obbligo di aprire partita IVA perché l’esercizio di locazione immobili si configura come attività imprenditoriale.

Un’ultima curiosità

Lo sapevi che a Firenze esiste un’ordinanza comunale che vieta gli affitti brevi nel centro storico?

Ebbene, è proprio così, ma la spieghiamo meglio: in tutto il perimetro dichiarato Patrimonio dell’Unesco, ora (o meglio dal 2025) non si può più aprire una nuova attività di locazione di appartamenti a uso vacanze. Chi, invece, ha iniziato prima del 2025, può continuare ad affittare gli immobili.

Questa decisione ha sollevato non poche polemiche, fino a suscitare l’interesse del ministro Salvini che è andato in difesa del principio di inviolabilità della proprietà e ha depositato in Parlamento una proposta di limitare l’autonomia dei Comuni di decidere in merito.