Assemblea condominiale: quando è valida? Sorprendente novità: cambiano le regole

Assemblea condominiale: il mancato raggiungimento dei quorum non rende nulle le delibere. Ecco le novità introdotte dalla sentenza della Corte di Cassazione

Chi vive in un condominio sa bene di cosa si tratta, ma sono tante le persone che vivono in case indipendenti e che decidono di acquistare un appartamento, per esempio ad uso vacanze al mare o in montagna e non sanno a cosa andranno incontro e che cosa significhi davvero partecipare a un’assemblea condominiale.

In ogni caso, capita che anche chi vive stabilmente in condominio sottovaluti l’importanza dell’assemblea condominiale e, di conseguenza, decida di non partecipare. Niente di più rischioso per le loro tasche, perché, in poche parole, è l’incontro ufficiale in cui i proprietari delle diverse unità immobiliari prendono decisioni su tutto ciò che riguarda le parti comuni: dalla manutenzione del cortile alla sostituzione dell’ascensore, dalla gestione delle spese fino all’approvazione dei regolamenti interni. L’assemblea non è un semplice momento burocratico; è il luogo dove si determinano responsabilità e impegni che riguardano tutti. E da oggi diventa ancora più importante partecipare, visto le novità a riguardo.

Ma facciamo un piccolo recap per chi non è avvezzo all’argomento.

Come funzione l’assemblea condominiale?

La legge italiana disciplina queste riunioni attraverso gli articoli 1117–1139 del Codice Civile e le disposizioni di attuazione 66–70. L’amministratore ha l’obbligo di convocare almeno una volta all’anno l’assemblea ordinaria per approvare bilanci, preventivi e rendiconti. Oltre all’ordinaria, esiste quella straordinaria, chiamata in qualsiasi momento per discutere questioni urgenti o lavori rilevanti. La convocazione deve arrivare a tutti i condomini e deve rispettare termini e modalità previste dalla legge e dal regolamento condominiale, indicando data, luogo, ordine del giorno e tempi per eventuali repliche o deleghe. Il principio è semplice: chi ha interesse diretto nella gestione delle parti comuni ha diritto a partecipare e a influenzare le decisioni.

La partecipazione può avvenire direttamente, in presenza o da remoto, oppure tramite delega scritta a un altro condomino. Anche in assemblea telematica, ormai prassi consolidata, la legge richiede che tutti i partecipanti possano intervenire, votare e ricevere le stesse informazioni.

Come si vota?

La gestione dei voti segue regole precise: ogni condomino può votare in base ai millesimi posseduti, e le decisioni vengono approvate secondo maggioranze diverse a seconda della natura dell’atto, come stabilito dal Codice Civile.

Il verbale finale certifica tutto: chi era presente, chi ha delegato, come si sono espressi i voti, quali decisioni sono state approvate.

Fino ad aprile 2025, l’attenzione era soprattutto sui numeri: quante persone dovevano essere presenti e quanti millesimi erano necessari per far sì che una decisione fosse valida. Ma ora le regole sono cambiate.

Quando un’assemblea condominiale è valida e cosa succede se non si raggiungono i quorum?

Tradizionalmente, la validità di un’assemblea dipende dal raggiungimento dei quorum costitutivi e deliberativi, stabiliti dal Codice Civile. In prima convocazione, serve la presenza della maggioranza dei condomini rappresentanti almeno due terzi dei millesimi; in seconda convocazione basta un terzo dei presenti e dei millesimi. Le delibere riguardanti lavori straordinari, modifiche regolamentari o innovazioni richiedono maggioranze più alte. L’obiettivo è quello di garantire che le decisioni siano condivise e rappresentative della comunità condominiale.

Purtroppo, se manca il quorum, cioè il numero necessario di presenti, l’assemblea viene considerata non valida, in alcuni casi rinviata, impedendo di fatto di prendere decisioni o stanziare eventuali budget di spesa. Fino a oggi, molti ritenevano – e giocavano sul fatto – che il mancato raggiungimento dei quorum rendesse la delibera nulla di fatto. Ebbene, non funziona più così. L’ordinanza n. 10361 del 19 aprile 2025 della Corte di Cassazione (Sezione II) introduce una svolta significativa: anche un’assemblea condominiale con soli due condomini presenti può essere valida e produrre effetti legali pienamente validi.

Cosa cambia con la sentenza della Corte di Cassazione

La Corte precisa che il mancato raggiungimento dei quorum previsti non rende nulla la delibera, ma la rende annullabile. In pratica, ciò che viene deciso in assemblea è valido a tutti gli effetti fino a eventuale impugnazione, da parte di uno o più condomini, nei termini stabiliti dalla legge.

Chi è presente ma dissente ha trenta giorni per contestare la decisione; chi era assente, trenta giorni dalla comunicazione ufficiale.

La norma distingue tra nullità e annullabilità, lasciando spazio a interpretazioni e discussioni, ma La Cassazione richiama anche precedenti importanti, come le sentenze 4806/2005 e 9839/2021, sottolineando che la nullità si applica solo in casi estremi, ad esempio quando mancano elementi essenziali, l’oggetto è illecito o impossibile, o la delibera esula dalle competenze dell’assemblea ledendo diritti individuali sulle parti comuni o proprietà esclusive.

Per chi vive in condominio, questo significa che ogni delibera approvata, anche da pochissimi presenti, può avviare lavori, modifiche gestionali o pagamenti. Nessuno può ignorarla: produce effetti concreti e vincola tutti fino a eventuale impugnazione.

Come impugnare un’assemblea condominiale e quanto costa

Impugnare una delibera condominiale richiede non solo valide motivazioni, ma anche il rispetto di una procedura precisa. Prima di rivolgersi ad un Tribunale, è obbligatorio rispettare la condizione di procedibilità stabilita all’art. 5 del D.Lgs 28/10 e, quindi, presentare un’istanza di mediazione che deve essere svolta, esclusivamente, presso un organismo di Mediazione (pubblico o privato) accreditata presso il Ministero della Giustizia (fonte Camera di Mediazione Nazionale).

Se la mediazione non produce soddisfazione e non raggiunge un accordo ci si può rivolgere al Tribunale.

Le spese per una mediazione includono le marche da bollo, le fotocopie della documentazione, il contributo unificato per il deposito della mediazione e l’onorario dell’avvocato, e si aggirano tra i 300 e i 600 euro.

Partecipare, quindi, rimane fondamentale, perchè la nuova interpretazione legale cambia le prospettive: i numeri contano meno del rispetto delle procedure e dei termini di legge. In buona sostanza, chi vive in condominio deve avere consapevolezza, responsabilità e conoscenza dei propri diritti, onde evitare di subire decisioni e spese impreviste.

immagine di copertina generata con AI