La manutenzione degli immobili genera spese. Chi le paga?
Mi scrive una lettrice di Zetatielle ponendomi questa domanda, in merito alle spese di manutenzione del suo condominio:
Buona sera, sono affittuaria in un condominio di
10 appartamenti, con 2 scale, cortile interno comune antistante 2 garage con
posti auto per ogni condomino di cui non usufruisco, giardinetto condominiale e
spazi di esclusiva pertinenza nel retro a 3 appartamenti di cui 1 con giardino
privato, il tutto circondato da una cancellata molto estesa.
In sede di assemblea hanno deciso di riverniciare
tutta la cancellata esterna che circonda il condominio, le porte dei garage, i
portoni d’ ingresso alle scale e gli sportelli dei contatori dell’ acqua.
Questi lavori sono stati considerati come
manutenzione ordinaria, premetto che in 5 anni e mezzo che sono in affitto non
vi e’ stata mai fatta alcun tipo di manutenzione, quindi mi e’ stato notificato
il pagamento della quota a me spettante in base ai millesimi nonostante io non
abbia accesso a nulla tranne che al portone d’ ingresso delle scale.
Voglio sapere se e’ corretta questa valutazione:
E’ MANUTENZIONE ORDINARIA o STRAORDINARIA?
E nel caso fosse MANUTENZIONE ORDINARIA cosa mi
spetta di pagare: il 100/ 100 della quota in base ai millesimi o altro?
La ringrazio anticipatamente per la sua cortesia
e aspetto al più presto una sua equa risposta.
Occhio al regolamento
Carissima, bisognerebbe per prima cosa consultare il regolamento del suo condominio. In alcuni casi, rari per la verità, il regolamento stabilisce già quali spese sono da considerare di manutenzione ordinaria e quali di manutenzione straordinaria prevedendo addirittura la suddivisione tra i condomini in base ai millesimi. Se il suo condominio non dispone di un regolamento all’avanguardia, potrebbe tornare utile il Testo Unico Edilizia che fornisce una esaustiva definizione di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Così come deduco dalla Sua richiesta, gli interventi deliberati dall’assemblea condominiale rientrano certamente nella manutenzione ordinaria, quelli cioè necessari alla gestione degli spazi condivisi ed a far fronte alla normale usura derivante dall’utilizzo quotidiano del bene.
Salvo accordi diversi presi in fase di sottoscrizione del contratto di locazione, le spese condominiali relative alla manutenzione ordinaria sono a carico dell’inquilino/conduttore. La persona responsabile nei confronti del condominio rimane, però, il proprietario dell’immobile, perseguibile legalmente in caso di mancato pagamento anche dell’affittuario, fermo restando la possibilità del locatore di esercitare il diritto di rivalsa sul conduttore chiedendo il rimborso delle spese sostenute.
Ovviamente la richiesta di pagamento di tali spese verrà fatto sulla base della tabella millesimale.
Il caso specifico
Basandomi sul suo racconto, deduco che anche la verniciatura della porta che immette nel locale garage sia di sua spettanza, anche se Lei non usufruisce dei posti auto condominiali e ciò perché la porta in questione può essere considerata come facente parte delle parti comuni dell’edificio. Anche in questo caso può venire in soccorso il Regolamento del Condominio che la invito comunque a consultare.
Solo i lavori condominiali sui garages, siano essi di manutenzione ordinaria o di manutenzione straordinaria, non possono gravare sul condomino sprovvisto di box o di posto auto e che, quindi, non utilizza quella parte del condominio.
Su questo punto è intervenuta anche una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione.
Ma ahimé non credo proprio che sia il suo caso in quanto, in base al suo racconto, i lavori deliberati non si riferiscono ai locali garage ma solo alla porta che immette in garage, certamente da considerarsi, a meno di esclusioni da parte del regolamento del condominio, parte comune o comunque facente parte del decoro architettonico dello stabile.
Mi auguro di esserle stato utile.
Avete delle curiosità? Volete un parere legale? Rispondete con un commento sotto l’articolo o inviate la vostra mail a info@zetatielle.com . L’Avvocato Zagarrigo vi risponderà.
